Frais d'acquisition : c'est quoi ?
Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers. Ils comprennent la rémunération du notaire mais sont en réalité essentiellement composés d’impôts. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur (C. civ., art. 1593).
S'informer
Lors d’un achat immobilier, il est obligatoire de s’acquitter des « frais d’acquisition », fréquemment mais improprement appelés « frais de notaires ». Ces frais sont certes perçus par le notaire chargé de la vente mais ils sont reversés au trésor public pour leur plus grande part. Ils sont composés :
- majoritairement d’impôts et taxes appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière
- de la rémunération du notaire, constituée d’émoluments d’actes et d’émoluments de formalités. De débours qui correspondent remboursement des frais que le notaire a acquitté à votre place.
- de la TVA sur la rémunération du notaire.
Les impôts et les taxes
La taxe de publicité foncière (TPF)
Ces impôts sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils sont destinés, selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculés d’après la valeur du bien, leur montant varie selon son lieu géographique.
Le taux peut varier aussi selon que le bien vendu est ancien (taux de droit commun) ou neuf (taux réduit lorsque le bien est acheté auprès d’un professionnel).
Pour savoir si vous pouvez bénéficier de frais d’acquisition réduits, voir notre article "frais de notaire réduits : quelles conditions ?".
La taxe de publicité foncière se compose d’une taxe départementale, d’une taxe communale ainsi que d’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (qui représente un pourcentage de la taxe départementale et est perçu par l’Etat).
Taux de droit commun
DROITS D'ENREGISTREMENT
| TAUX |
Droit départemental (*) | Le taux est actuellement de 5% dans la plupart des départements (**) Pour consulter le taux applicable dans le département de situation du bien, consultez votre notaire, votre centre des impôts ou le tableau impôts.gouv.fr |
Taxe communale additionnelle | 1,20 % |
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement | 2,37 %(***) |
* Ce droit peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever en principe au-delà de 3,80 % (CGI, art. 1594 D).
** Nouveauté article 116 de la loi de finances 2025) : depuis le 1er avril 2025, les départements ont la possibilité de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement à hauteur de 5 % (contre 4,50 % auparavant), pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Ce taux de 5% n’est pas applicable aux primo ascendants, qui peuvent au contraire bénéficier d’un allègement de cet impôt (CGI, art. 1594 F
*** Calculé sur le montant du droit départemental.
L’augmentation de la taxe départementale à 5% a pour effet de porter le total des droits d'enregistrement à 6,3185% de la valeur du bien, contre 5,80665% auparavant (avec une taxe départementale de 4,50%).
Taux réduit
NATURE DE LA TAXATION | TAUX |
Droit départemental | 0,70 % |
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental | 2,14 %* |
*Ce prélèvement est calculé sur le montant du droit départemental.
Pour en savoir plus sur les frais réduits, voir notre article sur les frais réduits et sur la vente en vefa
La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Lors de l’acquisition il faudra également s’acquitter de la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10 % (et au minimum de 15 euros).
La rémunération du notaire rédacteur de l'avant-contrat (promesse de vente)
L’avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique (réciproque) de vente, appelée aussi compromis.
Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou authentique (notarié).
Si les parties décident de rédiger un acte sous seing privé, elles peuvent solliciter l’agent immobilier qui pourra se charger de la rédaction. Sa rémunération est libre mais elle doit figurer dans le mandat.
Les notaires peuvent également assister les parties pour la rédaction d’un avant-contrat sous seing privé (sans signature du notaire). La rémunération du notaire est alors incluse dans celle de l’acte authentique de vente (circ. CSN, n°1566 du 18 octobre 2002).
Le notaire peut également se charger de la rédaction d’une promesse unilatérale ou synallagmatique authentique, acte signé par le notaire. Le tarif des notaires ne prévoit cependant pas le montant des émoluments, la rémunération est donc constituée d’honoraires librement déterminés en accord avec le client dans une convention d’honoraires.
Bon à savoir : en cas d’enregistrement aux impôts, une taxe de 125 euros sera due (CGI, art. 680).
La rémunération du notaire rédacteur de l’acte de vente
La rémunération du notaire pour l’acte de vente est fixée par la loi : on parle alors d’émoluments (et non d’honoraires).
Le notaire perçoit des émoluments d’acte et des émoluments de formalités.
Émoluments d’actes
L’article A444-91 du Code de commerce fixe l’émolument d’acte proportionnel perçu par le notaire pour une vente ou cession de gré à gré et selon le barème suivant :
| TRANCHES D'ASSIETTE | TAUX APPLICABLE | |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 4.644% TTC |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | 1.9152% TTC |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | 1.2768% TTC |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % | 0.9588% TTC |
Bon à savoir : la rémunération perçue par el notaire est le montant hors taxe. La TVA étant une taxe, elle est collectée par le notaire mais reversée à l’Etat.
Exemple pour une vente à 200 000 € :
| TRANCHES D'ASSIETTE | TAUX APPLICABLE | ÉMOLUMENTS PROPORTIONNELS |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 6 500 X 3,870 % = 251,55 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | (17 000 - 6 500) X 1,596 % = 167,58 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | (60 000 - 17000) X 1,064 % = 457,52 € |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % | (200 000 - 60 000) X 0,799 % = 1118,60 € |
| TOTAL AU TITRE DES ÉMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 1995,25 € (Et 2.394,3 euros TTC) | ||
Remarque : Le calcul se fait tranche par tranche.
Limitation des émoluments pour les ventes à petits prix
Les émoluments perçus par le notaire lors d’une vente sont soumis :
- à un montant minimum de 90 euros
- un montant maximum de 10 % de la valeur de ce bien ou droit (C. com., art R444-9).
Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant comme des terres, des biens situés en milieu rural, des parties communes, des caves ou des parkings. Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l'opération.
Les remises sur les émoluments du notaire
Les notaires peuvent consentir des remises totales ou partielles mais qui sont encadrées strictement par le Code de commerce. Leur taux est fixe et leur principe à la discrétion du notaire. Par exception et sous certaines conditions, des remises peuvent être négociées.
Ainsi le notaire peut consentir une remise de 20% dès lors que le bien objet de l’acte dépasse 100.000 euros. La remise peut être consentie sur toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (C. com., art. R 444-10 I)
Lorsqu'un acte comporte un prix ou une évaluation supérieure à 10.000.000 euros, une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (C. com., art. R 444-10 II).
Les taux de remise par catégorie d’actes et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office et doivent être affichés sur place.
Comprendre les frais d'acquisition immobilière
Que comprennent les frais d'une acquisition immobilière ? Les frais de notaires sont-ils toujours identiques ? Peut-on avoir le détail des frais de notaires ? Aurais-je des frais complémentaires si je dois faire un prêt immobilier ?
Les remises sur les émoluments du notaire
- Lorsqu'une prestation afférente à un bien ou un droit est d'une valeur supérieure à 100.000 euros, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. La remise peut être consentie sur toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (art. R 444-10 II Code de commerce)
- Lorsqu'un acte comporte un prix ou une évaluation supérieure à 10.000.000 euros, une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (art. R 444-10 II Code de commerce).
Les taux de remise par catégorie d’actes et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office et doivent être affichés sur place.
Les formalités
Il s’agit de l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente, par exemple un extrait cadastral, document d'arpentage ; une notification nécessaire à la purge d'un droit de préemption (pour chacune des notifications) ; une demande concernant l'état civil des personnes physiques et l'immatriculation des personnes morales.
Les débours
Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (géomètre expert, syndic,..). Il y a lieu de prendre également en compte, certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.
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